BÜRORÄUME

s. „Marktanalyse Immobilien Ukraine“

 

PREISSITUATION

Die erste Hälfte 2006 wurde durch die Steigerung der Mietpreishöhe - für die Büroräume Klasse A – um

7-10% und Büroräume Klasse B – um 5-7% - gekennzeichnet.  Der durchschnittlicher Mietpreis für Büroräume Klasse A betrug 420 $ für 1qm im Jahr, für Büroräume Klasse B – von 270$ bis 370 $ / qm im Jahr.

 

AUSSICHTEN

s. „Marktanalyse Immobilien Ukraine“

Territoriales Aspekt  der Entwicklung des ukrainischen Marktes von Büroräumen sieht so aus, dass es weitere Expansion von Businesscentern aus Zentrum nach Peripheriegebiete sowie die Intensivierung des Prozesses des Wiederaufbaus der gewerblichen nah zum Zentrum liegenden Gebiete erwartet wird.

 

 

HANDELSZENTREN

Positive Dynamik der Entwicklung der ukrainischen Wirtschaft, insbesondere wesentliche Steigerung des Realeinkommens und durchschnittlichen Effektivlohns der Bevölkerung, bestimmt den Fortgang der Entwicklung des Immobilienmarktes im o. g. Bereich.

Die Hauptstadt der Ukraine stellt einen der attraktivsten ukrainischen Märkte dar, der zieht auf sich das Interesse der ausländischen sowie inländischen Investoren.

 

ANGEBOT

Zurzeit funktionieren in Kiew ca. 20 große Handelszentren (Gesamtfläche – mehr als 450.000 qm, Handelsfläche – ca. 240.000 qm). Eröffnungsboom ist auf die Jahre 2003-2004 gefallen, als 12 neue Objekte auf dem Markt erschienen sind. Für 2005 wurden noch 10 große Eröffnungen angekündigt, aber wegen einer Reihe von Faktoren, einer davon ist Nichteinhalten von Baufristen, haben sich die Fristen für die Ausführung der meisten angekündigten Projekten  auf 2006-2007 verschoben.

Wie in vorherigen Jahren die meist nachgefragte Region für die Errichtung von Handelszentren war natürlich der zentrale Stadtteil, wo sich nicht nur große Handelszentren sondern auch kleinere Einzelnhandelsgeschäfte, die Waren von berühmten ausländischen Firmen anbieten,  befinden.

Die o. g. Region ist durch die hohe Mietpreise und ausdrückliche Orientierung auf wohlhabende Bevölkerungsschichten gekennzeichnet.

 

Für die aus Sicht der Niederlassung der Handelsgeschäfte günstige Lage , außer zentralen Stadtteilen, kommen die lokalen Zentren von großen Schlafregionen Kiew, die in der Regel als große Verkehrsknoten zu sehen sind, in Frage.

 

NACHFRAGE

Das Jahr 2005 wurde durch Steigerung der Anfrage nach Handelsflächen. Aber wie im vorigen Jahr konnten die vorhandenen Objekte den Bedarf nicht decken. Dieses Fakt hat die niedrige Zahl der vakanten Flächen sowie auch überhöhte Mietpreise bestimmt.

Noch ein bedeutender Punkt – mehr und mehr ukrainischen Kunden bevorzugen, in großen Warenhäusern und Supermärkten einzukaufen

 

 

 

AUSSICHTEN

 

Ein sehr großer Mangel an qualitativen Handelflächen bestimmt die letzte Tendenz der Immobilienmarktentwicklung in Kiew. Verhältnis zwischen Baufristen und dem Angebot von neuen Kaufhäusern auf dem Kiewer Immobilienmarkt  lässt schließen, dass der Markt der Handelsflächen der Hauptstadt der Ukraine nicht früher als in 2-3 Jahre gesättigt wird.

 

  

GRUNDSTÜCKE

 

Die Anfrage nach Grundstücken in Kiew und Kiewer Gebiet wächst immer weiter, was in den letzten 2 Jahren zur wesentlichen Beschränkung vom Grundstücksangebotangebot geführt hat (in erster Linie – in meist angesehnen Gebieten).

Im Generalplan der Entwicklung der Stadt Kiew ist vorgesehen, bis zum 2020 ca. 140  Industriebetriebe aus zentralen Regionen Kiew zu verlagern. Die dafür ausgewählten Grundstücke haben schon eine entwickelte Infrastruktur und befinden sich in der Nähe der  großen Wohngebiete, die Arbeitskräfte liefern.

Prozentueller Anteil der zum Zweck weiterer Vermietung oder Verkauf errichteten Häuser wächst allmählich.

In der Regel liegt die Gewinnhöhe in diesem Businessbereich zwischen 30 und 100% von investierten Mitteln.  

In 2005 haben die Grundstücke von 5 bis 14 Ar mit dem Verwendungszweck „Errichtung und Verwaltung von Wohnhäuser“  70% des Gesamtangebots der Grundstücke gebildet. Die Preise sind im Vergleich zum vorigen Jahr um 75-100% für 0,01 ha (abhängig von territorial-wirtschaftlicher  Zone)  gestiegen.

 

AUSSICHTEN

Alle Experten sind sich einig, dass Bodenmarkt in Kiew und Kiewer Gebiet sehr großes Entwicklungspotential hat. Grundstücke zählen heute zu den meist gewinnbringende Investitionen in Kiew und die Preise werden sich nicht so schnell stabilisieren. Es kommt noch hinzu, dass die Banken die stabil hohe Anfrage nach Grundstücken in Kiew und Umgebung ohne Zweifel bestärken werden, weil sie gerade sehr aktiv ihre Programme für Hypothekenkredite entwickeln.

Es gibt noch einen bedeutsamen Punkt: zurzeit kaufen bzw. bauen mehr und mehr Privathäuser in Kiew und Umgebung viele wohlhabenden Kleinstädter. Diese Situation auf dem Kiewer Markt wird sich nicht ändern, bis sich das relative Gleichgewicht im Bezug auf Behaglichkeitsgrad der Lebensumstände zwischen den Regionen eingespielt hat.

 

Die Tendenz der letzten Jahre zeigt deutlich, dass die Preise auf Grundstücke in Kiewer Gebiet weiterhin konsistent steigen werden. Es wird erwartet, dass die Preise auf Grundstücke mit günstigerer Lage  noch weitere min. 2-3 Jahre steigen werden. Noch ein Grund, der die Preissteigerung für die Grundstücke in Kiewer Gebiet verursachen kann: jüngstes Verbot der Stadt Kiew, die Grundstücke innerhalb der Stadtgrenze für Eigenheimbau zu erwerben. Als Ergebnis wird sich die Elite-Zone in einigen Jahren um 40 km von Kiew entfernt verschieben.

(Vermerk: Prognose von 2005, aber heute schon hat sich diese Zone um 20 km verschoben).

 

 

ELITE  WOHNIMMOBILIEN

 

Dieses Marktsegment befindet sich noch in Kinderschuhen. Die in Betrieb genommenen Wohnblöcke können den Bedarf nicht decken, was zur rapiden Preissteigerung führt. Die Preise übersteigen vergleichbare Kennziffer der übrigen Marktsegmente des ukrainischen Immobilienmarkts.

Die meist teuere Straße ist Kreschatik (Zentrum), außerdem gibt es in Kiew einige so genannte Elite Stadtviertel.

 

NACHFRAGE

 

Anfrage nach Elite Immobilien in Kiew bleibt sehr hoch, weil heute eine Wohnimmobilie zu der meist zuverlässigen Investitionsarten zählt (im laufenden Jahr haben sich die Investitionen in diesem Marktsegment verdoppelt)

Die meist gefragten Objekte in 2005 waren die Wohnungen in zentralen Regionen von Kiew aber auch am Dnepr Ufer mit der Gesamtfläche 150 – 200 qm. Als Defizitware waren folgende Objekte bezeichnet: die billigsten Wohnungen aus den Kategorien „Elite“ und Penthouse.

 

PREISSITUATION

 

Kleines Angebot und  sehr große Nachfrage haben dazu geführt, dass in 2005 der durchschnittliche Preis für die Wohnungen hohen Niveaus um 25% gestiegen ist. Der maximale Preissatz betrug mehr als

7.000 $ pro 1qm, minimaler – 1.700$/qm.

 

AUSSICHTEN

 

Makroökonomische Tendenz, die zurzeit in der Entwicklung der Ukraine zu beobachten ist, lässt schließen, dass die Nachfrage nach Wohnungen hoher Qualität in Kiew weiter konsistent wachsen wird. Genauso wird der Anteil an Investitionen in dieses Marktsegment größer, da eine Immobilie  als eine sichere Variante der Geldanlage zu sehen ist, sogar in der relativ unstabilen politischen Situation. Als Folge werden die Preise auf Wohnungen solchen Niveaus weiter steigen.

 

 

EIGENHEIM UND COTTAGE

 

Errichtung von Eigenheimen  innerhalb und  außerhalb der Stadtgrenze – Cottage genannt – ist relativ neues Marktsegment in Kiew (und Kiewer Gebiet). Es steht erst am Start seiner Entwicklung, deswegen ist das Angebot sehr begrenzt.

Einer der Gründe, der u. a. für die Nachfragewachstum verantwortlich war, ist die Migration nach Kiew von vielen wohlhabenden Unternehmern sowie von  neuerdings berufenden Staatsbeamter aus anderen Regionen der Ukraine.  Die meisten von denen haben großes Interesse an der Investition in Eigenheime und Cottage hohen Niveaus.

 

AUSSICHTEN

 

Die heutige Situation auf dem Immobilienmarkt in Kiew ist mit der auf dem Immobilienmarkt Moskau vor 3 Jahren zu vergleichen: nicht gedeckter Bedarf erlaubt die weitere Preissteigerung zu prognosieren.

In der 25-30km-Zone außerhalb der Stadtgrenze gibt’s nicht mehr viele freie Grundstücke. Dies lässt schließen, dass sich in 2006-2007 die innerhalb von 30-40 km von Kiew entfernt liegenden Territorien aktiv entwickeln werden.

 

 

AKTUELLE INFORMATION:

 

Das reale Bruttoinlandsprodukt der Ukraine ist im Zeitraum von Januar bis August 2006 um 7,1% gestiegen, so das Staatliche Komitee für Statistik der Ukraine.
Das nominale BIP betrug im Zeitraum von Januar bis August 2006 300,8 Mrd. UAH, davon entfielen auf den August 47,1 Mrd. UAH.
Die Hauptgründe für das BIP-Wachstum in den ersten acht Monate 2006 liegen in den Sektoren Handel (+13,2%), Transportwesen (+8,7%), Energiesektor (+7,4%) und Bauwesen (+7,1%).

 

Die neue Regierung der Ukraine prognostiziert für 2007 eine stabile Wirtschaftsentwicklung des Landes. Es ist eine Steigerung des BIP bis 6,5% zu erwarten, die Inflation wird 7,5% betragen, so der Erste Vizepremierminister der Ukraine, Azarov.

Seit August bis Oktober 2006 wurde weitere rapide Preissteigerung auf Immobilien - um 40% - beobachtet.

 

Raiffeisenbank Niederlassung Kiew behauptet, dass sich die Zahl seiner Hypothekenkunden  in den letzten 9 Monaten verdoppelt hat, und prognosiert weitere Steigerung der Immobilienpreise in Kiew um 1,5-2% monatlich.

 

Viele Banken u. a. auch Filiale ausländischer Banken behaupten, dass auch im nächsten Jahr die Hypotheken Prozentsätze weiterhin senken werden. Zum Vergleich: in 2002-2003 betrug der Prozentsatz 20%, heute – 12-12,5%.

 

Solche relativ günstige Bedingungen bei Aufnehmen einer Hypothek zählen zu 3 wichtigsten Grundfaktoren, die die Steigerung der Immobilienpreise in der Ukraine anregen. Zwei weiteren  sind:

• Einkommenszuwachs der Bevölkerung;
• Aktive Migration aus Regionen der Ukraine nach Kiew und anderen großen Städte;

Diese haben auch dazu geführt, dass die Nachfrage nach Mieträumen gewachsen ist, und so ein Business wie Kauf eine Wohnung mit dem Zweck ihrer weiteren Vermietung sich entwickelt hat.

Die meisten Analytiken sind sich einig, dass  heute Investoren sehr günstige Bedingungen für die Erschließung des ukrainischen Immobilienmarkts haben. Mit Hinsicht auf Rentabilität stellt Kiew das größte Interesse für Investoren dar, Rentabilität beträgt hier bis zu 18% p. a.

Marketingexperten behaupten: Rückflusszeit für Projekte im Bereich Handelsflächen beträgt in der Ukraine 3-5- Jahre (in Europa -  10-15), im Bereich Büroräume – 5-8 (in Europa - 12-15). Heute erzielen Investoren aus den Projekten im Immobilienbereich in der Ukraine bis zu 60% Gewinn, abhängig von der Qualität des Projekts und dem Marktsegment.