Vorschau

 

2006 hat bestätigt, dass die Ukraine auf sich die angespannte  Aufmerksamkeit ausländischer Investoren zieht. Die Landgröße, riesiges Potential des ukrainischen Immobilienmarkts und schnelles Wirtschaftswachstum ziehen nicht nur inländische sondern auch ausländische Investoren an. Der Staat hat die politische Krise erfolgreich überwunden und hat den Kurs auf Einführung demokratischer Reformen und Integration in die Europäische Union aufgenommen.  

Dank dessen sind auf dem Immobilienmarkt der Ukraine außergewöhnlich günstige Bedingungen für ausländische Investoren entstanden, die früher nicht zu beobachten waren.

Heutzutage kann man zwei Arten von Investoren definieren. Erste Art interessiert sich für Erwerb hochqualitativer zum Investitionsniveau  gehörender Immobilienobjekte. Zweite Art  - s. g. Developer – planen neue Projekte für gewerbliche Immobilien zu entwickeln  und durchzuführen. Zur zweiten Investorengruppe gehören inländische sowie ausländische Investoren. Zur ersten Investorenart gehören ausschließlich ausländische Investoren aus den USA, Israel, England, Österreich und Russland.

Inländische Investoren neigen mehr dazu,  leerstehende gewerbliche Immobilienobjekte zu erwerben und zu rekonstruieren,  die sich in der für ihre weitere wirtschaftliche Entwicklung günstigen Lage befinden.

 

In der gegebenen Etappe der Immobilienmarktentwicklung liegen die lukrativsten Investitionsmöglichkeiten im Marktsegment der hochqualitativen Büroräume, die von großen Firmen und Institutionen gemietet werden. Investoren, die alle Risiken vermeiden möchten, bevorzugen in diesen Marksegment zu investieren.

Rendite

 

Viel größere Rendite aus Investitionen in den ukrainischen Immobilienmarkt im Vergleich zur Rendite in den Regionen Mittel- und Westeuropa  gehört zu einer der wichtigsten Gründe, die ausländische Investoren zum ukrainischen Markt anziehen.  Inländische Immobilieneigentümer bevorzugen  Gewinnerzielung aus ihrem Vermögen dem Verkauf. Die Entscheidung, ihre Immobilien zu verkaufen, wird nur im Fall eines ausschließlich lukrativen Verkaufsangebots getroffen.

 

Folgende Tabelle spiegelt  die Rendite aus Investitionen in den Kauf gewerblicher Immobilien auf dem ukrainischen Markt:

 

Im Vergleich zu Investoren, die fertige Immobilien kaufen, gehen Developer zusätzliche Markt- und Baurisiken ein. Aus diesem Grund erzielen Developer mindestens 20-25% Rendite aus ihren Investitionen.

 

Vorschau

 

Laut Marktanalyse leidet der Markt gewerbliche Immobilien in Kiew großen Mangel an hochqualitativen Büros.

Schnelles Wirtschaftswachstum und günstiges geschäftliches Milieu der Hauptstadt der Ukraine stimulieren seitens neuer Firmen sowie der, die ihr Business erweitern möchten, große Nachfrage nach gewerblichen Immobilien (Büros). Nur ungefähr die Hälfte der angekündigten Zahl der Bauprojekte wurde im letzten Jahr durchgeführt. Somit bleibt der große Bedarf nach qualitativen Büroräumen nicht befriedigt bis zum Beginn großer Bauprojekte in Jahren 2007-2009.

Bemerkenswert ist, dass am Anfang 2004 die ukrainische Niederlassung der Amerikanischen Handelskammer in Zusammenarbeit mit Developern und Marktanalytikern  eine Klassifikationstabelle für Bürogebäude auf dem Kiewer Markt erarbeitet hat.

 

Nachfrage

 

Nachfrage nach Bürogebäuden wird jedes Jahr größer, aber das bestehende Angebot wird nicht reichen um sie zu befriedigen. Folgende Schlüsselfaktoren werden Nachfrage beeinflussen:

 

Politische Veränderungen in der Ukraine

Positive Dynamik der Nationalwirtschaft  

Ausbau des Dienstleistungsbereichs und Wirtschaftswachstum

Auftreten neuer internationaler Firmen und Institutionen auf dem Markt

Zufluss russischer Investitionen in die Ukraine

Umzug aus Wohnungen und Büroräumen niedrigen Niveaus in moderne Büroräume

Ausbau des Vermietungsgeschäfts, Mieten großer Räumen  und für längere Zeitdauer  

Entstehen neuer Büroräume besserer Qualität

 

Diese Tendenz zeigt, dass Mieter von Büroräumen  den Immobilienmarkt und seine Projekte für sicher halten, und bestätigt die Vermutung, dass mehrere Firmen ihren Tätigkeitsbereich ausgebaut haben und  mehr Büroräume und zwar besserer Qualität fordern.

 

 

Mietpreise

 

Im letzten Jahr neigten Eigentümer von Büroräumen nicht dazu,  Mietpreise zu senken oder andere Förderungen ihren Mietern anzubieten, was für einen traditionellen „Vermietermarkt“ charakteristisch ist. Ganz im Gegenteil, als Resonanz auf Mangel an Bürogebäuden sind die Mietpreise in 2006 gestiegen.

 

DTZ Zadelhoff Tie Leung – Kiew (Nick Cotton): Mietpreis im Zentrum Kiew beträgt  30-35$ / qm (im Vergleich zu 28$ im letzten  und 23,6$ - im vorletzten Jahr).

Die Rendite aus Vermietung gefragter Büros in Kiew beträgt von 9,5%  bis 17% im Vergleich zu 12% für Moskau und 7% für Mittel- und Westeuropa (durchschnittliche Kennziffer), ganz zu schweigen von Verkaufspreiserhöhung von Immobilien selbst.

 

Mietpreis für hochqualitative Büroräume in Kiew (in $):

 

2002                2003                 2004                 2005                 2006

27,5                 23,55                28                    34                    40

 

Mietpreise für Büroräume in Kiew Klasse A  betragen 30-60$ /qm, Klasse B – 30-40$, Klasse С – 10-25$.

 

 

 

Zur Kenntnisnahme: durchschnittlicher Mietpreis für Büroräume Klasse A in Warschau beträgt 17,8 €, in Prag  –  17,7 €, in Sofia  – 15,1€.

 

Grundmieter von Büroräumen Klasse A und B in Kiew sind meistens Firmen, die in Bereichen Finanzen, Wirtschaft, Informationstechnologien und Kommunikation sowie Consulting tätig sind.  Dabei betragen 60% davon große ausländische Netzwerke, die auf dem ukrainischen Markt agieren.

Ungeachtet dessen, dass finanzielle Risiken in der Hauptstadt der Ukraine  größer sind als in Europa, ziehen hohe Rendite und kurze Pay-off-Periode ausländische Investoren an.

 

Prognose:

 

Global Solutions:

 

Mietpreissteigerung wird ihren Fortgang bis hin  zum so genannten  „Rückzugmietpreis“ – Preishöhe, die meisten Mieter dazu zwingen wird, ihre Büroräume gegen Büroräume niedrigeren Niveaus zu tauschen, nehmen. Für Büroräume Klasse B wird dieser Mietpreis vermutlich 35$ / qm betragen. In kurzer Zeit wird eine  Mietpreiserhöhung für Büroräume Klasse B erwartet mit folgender Stabilisierung, die auf Dauer anhalten wird.

In 5 Jahren wird eine Mietpreissenkung um ca. 15% vom Maximum vermutet.

 

 

„Interservice“:

 

Mietpreiserhöhung lässt sich vor 2009 nicht anhalten. Das ist damit zu erklären, dass die Nachfrage nach Büroräumen mit jährlicher Inbetriebnahme von 100.000 qm nicht befriedigt werden kann, dem zu Folge werden sich Mietpreise weiterhin erhöhen.  Wenn der Immobilienmarkt gesättigt ist, ist es trotzdem kaum zu erwarten, dass Mietpreise mehr als um 5% fallen. Im Falle der Realisierung der Inbetriebnahme aller geplanter Bauprojekte bis zum 2009, was eigentlich sehr unrealistisch auszieht (wegen komplizierter Bauvorgänge und damit verbundenem Zeitaufwand), wäre eine Mietpreissenkung um 10-12% möglich.

 

Astera:

 

Marktsättigung kann nicht früher als in 3-4 Jahren erfolgen. Nachfrage nach Büroräumen im Laufe dieser Zeitspanne bleibt stabil hoch: außer großer Zahl Firmen, die zurzeit ihr Business in Kiew und Ukraine führen, wird in kürzer ein nächster großer Zufluss internationaler Unternehmer erwartet. Nach dem die Nachfrage und das Angebot sich gleichgestellt haben, ist vermutlich eine Mietpreissenkung zu erwarten, in erster Linie für Büroräume Klasse C.

 

 

 

Literatur:

 

Zeitschrift „Gewerbliche Immobilien“

Marktanalyse von Colliers International, Astera, Global Solutions und Interservise