Die wichtigste Regel bei der Finanzierungsplanung ist die Einplanung von finanziellen Reserven, da ungeplante Ausgaben und Einkommensausfälle eher die Regel als die Ausnahme sind und nicht gleich zu Notverkauf oder gar zur Zwangsversteigerung führen sollten. Unabhängige Berater holen Vorschläge ein und helfen bei der Kalkulation. Diese Finanzierungshilfe ist äußerst wertvoll und sollte vor dem Hintergrund der hohen finanziellen Belastungen in Anspruch genommen werden. Denn Fehler in der Finanzierungsplanung können später kaum mehr beseitigt werden. Im folgenden sind einige Tipps für die Phase der Finanzierungsplanung aufgestellt:

Finanzierungsformen: Neben dem Bankdarlehen, bei dem schon mit der ersten Rate mit der Tilgung begonnen wird, kann ergänzend in kleinerem Umfang ein Bauspardarlehen hinzukommen, wenn bereits ein zuteilungsreifer Bausparvertrag besteht.

Zinsbindungsfrist: Um zu verhindern, dass schon nach wenigen Jahren deutlich höhere Monatsraten gezahlten werden müssen, weil der Zinssatz für den Kredit gestiegen ist, ist es ratsam, mindestens eine zehnjährige Zinsbindungsfrist zu wählen. Je nach Zinsniveau können auch längere Zeiten festgeschrieben werden.

Zinszuschlag: Es sollte versucht werden, dass der Kredit nicht mehr als 60 Prozent des Immobilienwertes beträgt, da ansonsten ein Zinszuschlag in Höhe von einigen Zehntelprozent verlangt wird.

Tilgungsrate: Beim Annuitätendarlehen ist die Tilgung am Anfang niedrig gewählt. Da die Monatsrate über die gesamte Zinsbindungsfrist gleich bleibt, führt das dazu, dass innerhalb der Rate der Zinsanteil immer weiter abnimmt und der Tilgungsanteil auf der anderen Seite steigt. Um bei Rentenbeginn schuldenfrei zu sein, sollte die anfängliche Tilgung umso höher gewählt werden, je älter der zukünftige Bauherr ist. Richtwerte sind zwei Prozent Tilgung bei einem Alter von 40 Jahren und drei Prozent Tilgung bei 45 Jahren.

Ermittlung der jährlichen Belastung: Um die jährliche Belastung zu ermitteln, müssen Zins und Anfangstilgung einfach addiert werden und auf die Darlehenssumme angewendet werden. Beispiel: Darlehenssumme 150.000 Euro, fünf Prozent Zins und drei Prozent Anfangstilgung. Das ergibt eine jährliche Belastung in Höhe von 12.000 Euro oder monatlich 1.000 Euro.

Nebenkosten beachten: Neben dem reinen Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf hohe Nebenkosten für Grunderwerbssteuer (ca. 3,5 Prozent), Notar- und Grundbuchgebühren (ca. 2 Prozent) und gegebenenfalls Maklergebühren an. Diese Nebenkosten müssen in der Kalkulation berücksichtigt werden.

Vergleichsangebote: Wer bei der Auswahl des Finanzierungsanbieters gewissenhaft die Konditionen mehrerer Anbieter prüft und verschiedene Angebote einholt, kann im Laufe der Zeit mehrere Tausend Euro an Zinsen sparen.

Tipp: Vor der endgültigen Kaufentscheidung sollte getestet werden, ob die Höhe der Monatsrate zuzüglich einer Reserve in Höhe von z.B. 150 Euro gestemmt werden kann. Dazu kann z.B. die Differenz aus künftiger Kreditrate und Kaltmiete und die Reserve auf ein Tagesgeldkonto überwiesen werden. Wenn auch nach Monaten noch das Girokonto nicht in die roten Zahlen rutscht, ist die Finanzierung tragbar. Und eines sollte noch bedacht werden: Mit der Unterschrift unter den Notarvertrag ist der Kauf rechtskräftig und man kann den Kauf nicht mehr rückgängig machen.

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